据中国裁判文书网崇左市中级人民法院民事判决书(2016)桂14民初9号，2016年，因金融借款合同纠纷，信达资产将赖可宾名下的广西永凯糖纸集团有限责任公司(以下简称“永凯糖纸”)、凯宇地产告上法庭。

  2016年11月30日，崇左市中级人民法院一审判决，永凯糖纸于判决生效后十日内，归还原告信达资产贷款本金9000万元及利息;被告凯宇地产以其抵押担保的位于南宁市青秀区高坡岭路西侧的30324.11平方米国有土地使用权，对判决的债务承担抵押担保责任，被告永凯糖纸不履行债务时，信达资产有权以该财产拍卖、变卖所得价款优先受偿。

  记者从自治区高级法院了解到，此次拍卖标的物不止一次被凯宇地产用于抵押担保。永凯糖纸、凯宇地产4000余万元贷款经工商银行多次催还仍未履行。“

  “因为这块地被多次抵押，所以这次拍完以后可能还会涉及到分配问题。”崇左市中级人民法院负责此次拍卖事宜的法官说。

  除了此次起拍价高达6亿元的地块外，近日，崇左市中级人民法院还对南宁市青秀区云景路10号春晖花园B区商场土地使用权进行司法拍卖，该标的物起拍价6200万元。该商场使用权目前为广西南宁春晖房地产开发有限责任公司持有，该公司法定代表人亦为赖可宾。

  土地使用权是很重要的一种财产权利，依据我国法律的规定，土地使用权是能够直接进行抵押的，土地抵押是取得银行贷款的重要方式之一，土地使用权抵押是指在我国土地使用权人作为债务人(抵押人)，在法律许可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人(抵押权人)有权依法将该土地使用权变价并从所得价款中优先受偿的法律行为。而抵押土地需要办理登记，那么能将土地使用权重复抵押吗?

  根据现行相关法律规定，重复抵押，是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。担保法第三十五条规定：“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权余额部分，能再一次抵押，但不得超出余额部”，因此你所说的情形，只要前一次担保的债权小于抵押物价值，可以在余额范围内，再次抵押。

  对本条的规定，理解为两层涵义：首先，本条以明示方式肯定了重复抵押制度，即许可债务人就同一抵押物分别向多个债权人进行抵押。其次，本条对抵押物价值与被担保债权数额之关系作了限制，只允许抵押物价值大于被担保债权数额，财产已经抵押的，也只允许就价值大于被担保债权部分设立重复抵押。

  所以从我国法律来看，土地使用权已抵押了，地上在建工程抵押是可以办理的。首先，《物权法》并不禁止重复抵押。而且废止了《担保法》禁止超额抵押的规定，因此即便土地使用权抵押后又办理在建工程抵押，超过了抵押财产的价值，在建工程抵押也是有效的。其次，《物权法》第200条规定“：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

  重复抵押虽然能满足现代工商企业对充分实现抵押物价值和融资功能的强烈愿望，可具体到土地使用权的抵押问题时，它确实存在着诸多弊端，大多数表现在以下方面：

  (一)加大抵押权人交易风险，损害其利益，抵押物的价值越低，抵押权人的风险相应增加。在抵押权人完全不知情的形势下进行抵押行为，就会加大其交易风险，损害其利益，对抵押权人是非常不公平的。

  (二)没办法保证后位抵押权人的合法权利，我国法律规定，先设定抵押权的债权享有优先权，此时抵押权的位序关系即数个抵押权实现的先后顺序问题特别的重要。在实际生活中，会存在着一种现象就是后位抵押而债权履行期却早于前位抵押的债权矛盾关系，而目前我国有关部门对此种现象较多采取规避的态度，因此，对于后位抵押债权人的利益就很难去加以保护和实现了。

  (三)威胁各方利益，危害社会安定，抵押人可能会利用重复抵押土地使用权来进行欺诈，在不告知抵押权人真实情况下，以同块土地同一价值骗取贷款或进行交易。当到期需偿还债务时，一块土地的价值根本没办法满足多个抵押权人的抵押数额，最终就会使得抵押权成为空头支票，造成国家、集体或他人财产蒙受损失;如果其中还向银行进行了抵押，导致银行贷款难以收回，将会酿成更严重的后果，甚至扰乱社会经济秩序。

  要从各方面完善我国的抵押制度，必须建立完备的抵押登记制度，只有赋予抵押权以公示性与公信力，才能确实合理地保护当事人的合法权益。进行土地使用权抵押时，一定要到土地管理部门办理土地他项权利登记，抵押登记是抵押合同生效和抵押权人取得抵押权的必要条件，土地使用权抵押是一种权利抵押，并不转移对抵押物的占有，所以，其权利现状的变动以及权利转移都只可以通过土地登记来确认和实现。同时，土地抵押后应及时到土地管理部门办理土地使用权变更登记，因为有了完善的登记制度，债权人在进行土地使用权登记时，可以先到有关登记机关查阅登记资料，了解该土地是否已作了抵押，这就能从根本上有效地防治恶意重复抵押事件的发生。

  在办理土地使用权抵押登记时，应遵循房产和土地使用权登记机关一致的原则，应由房产和土地两个主管部门分别登记，即在法律上明确房地产抵押登记主管部门是房产管理部门和土地管理部门。具体做到：一是抵押当事人在办理抵押登记时，实行“一次抵押，两家登记”的办法，加强两个部门的协调与沟通;二是土地、房产部门应建立比较健全的抵押公示咨询制度、抵押登记产权产籍档案管理制度、法院查对登记制度、土地价格争议和价格评估制度，以防止办理抵押时出现重复抵押的现象。

  政府部门应建立相关土地交易信息网络，及时登记汇集可用作抵押土地的数量、区位、价格等信息资料，定期公开对外发布土地资源的信息，接受土地供求双方的咨询，沟通市场供需双方的相互联系。这样，不但可以提高土地抵押交易的成功率，还能够公示土地使用权抵押的事实，从而保障了交易安全，维护了抵押权人的合法权利，这样债务人也就很难把已经抵押的土地再次进行重复抵押了。

  国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

  房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或别的形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

  土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应该依据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

  在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

  土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

  如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

  一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

  8.董事会的决议。抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

  为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

  因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。

  抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以依照国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。

  12.抵押权的终结。 土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。